Le bailleur, comme le locataire, a des droits mais aussi des devoirs : en cours de location comme à la résiliation du bail, les deux se doivent de les connaître et de les respecter.
Les deux protagonistes n'étant souvent pas très au courant de ce qui leur est dû (et ceci menant parfois au litige pour de mauvaises raisons), voici un récapitulatif à garder sous le coude.
Devoir : respecter le délai pour rendre le dépôt de garantie
C'est un devoir simple à respecter et qui contribue à rester en bons termes avec l'ancien locataire.
Ce délai varie en fonction de l'état des lieux de sortie : 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et 2 mois dans le cas inverse.
Ce délai débute à compter du jour de la remise des clés au bailleur ou à son représentant.
En cas de rétention abusive du dépôt de garantie, le locataire peut mettre en demeure le bailleur par lettre recommandée avec avis de réception.
Si ce dernier fait la sourde oreille, le locataire peut toujours saisir la commission départementale de conciliation (celle du lieu où est situé le logement).
Devoir : faire suivre le courrier
Si la nouvelle adresse du locataire est connue, le bailleur doit lui faire suivre son courrier. En parallèle, le premier est invité à faire correctement et rapidement son changement d'adresse.
Dans le cas inverse, le bailleur doit déposer le courrier au bureau de poste en précisant dessus « n'habite plus à l'adresse indiquée » ou « parti sans laisser d'adresse ».
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Droit : récupérer les clés dès l'état des lieux de sortie
Après l'état des lieux de sortie, le bailleur doit pouvoir récupérer les clés (doubles compris) du logement. En les récupérant, il récupère également la jouissance de son logement.
Si un locataire remet tardivement ces dernières au bailleur, il prend un risque : il reste redevable du paiement du loyer entre le moment où il a quitté effectivement les lieux et le moment où il les rendra.
Bon à savoir : la restitution anticipée des clés ne permet pas au locataire d’échapper aux obligations nées du bail, et cela ne lui permet pas d'arrêter de payer le loyer !
Le locataire peut remettre les clés en mains propres au bailleur, à son mandataire (l'agent immobilier) ou bien les envoyer par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Devoir : informer la CAF ou la MSA
Si c'est le bailleur qui perçoit directement l'APL, c'est à lui d'informer la CAF ou la MSA dès son départ que le locataire a quitté le logement. À compter du 1er septembre 2016, il doit le faire dans le mois qui suit la fin du bail (contre 6 mois auparavant).
Sinon, le locataire doit faire les démarches au plus vite (les administrations ne brillant pas par leur rapidité d'exécution, ce dernier peut être amené à rembourser ultérieurement un trop perçu).
En cas de déménagement, le locataire doit compléter une nouvelle demande d'aide au logement sans certitude de continuer à percevoir le même montant d'aide au logement.
Bon à savoir : les familles nombreuses qui déménagement quand leur foyer s'agrandit peuvent bénéficier d'une prime de déménagement.
Droit : l'assurance loyers impayés
Cette assurance avec garantie « détériorations immobilières » permet d’indemniser le bailleur des frais de remise en l’état s’il récupère un logement dégradé.
Ces dégradations ne sont prises en charge que si elles ne sont pas couvertes par le dépôt de garantie.
En pratique, le bailleur doit vérifier que le locataire répond aux conditions de solvabilité exigées par la compagnie d’assurance en se procurant bulletin de salaire, contrat de travail…
Attention : le bailleur qui a souscrit à cette assurance ne peut pas demander en même temps un cautionnement à son locataire (sauf si ce dernier est apprenti ou étudiant).
Devoir : régularisation des charges locatives
Le locataire paie tous les mois une provision correspondant au montant estimé des charges locatives y compris le mois de son déménagement.
Quand au bailleur, il doit procéder au moins une fois par an à une régularisation des charges locatives :
- Le propriétaire peut réclamer le paiement des charges qui lui sont dues pendant un délai de 5 ans.
- Le locataire lui dispose de 30 ans pour intenter une action en restitution des charges indûment perçues.
Attention : comme ce n’est pas une obligation pour le bailleur, c'est au locataire d’être vigilant et d’exiger une telle régularisation.
Pages Jaunes vous en dit plus
Locataire ou bailleur, faites le point sur l'essentiel grâce à notre guide de la location immobilière.
- Renseignez-vous en particulier sur les charges locatives et celles à la charge du locataire.
- Locataires, sachez comment réagir en cas de non restitution de la caution.
Quelques petits réflexes à avoir pour démasquer les 6 abus courants des bailleurs immobiliers (même si, bien sûr, tous ne sont pas concernés !).